Corona – Was Vermieter und Mieter im Gewerbemietrecht wissen müssen!

Seit einigen Wochen trifft die Corona-Pandemie nun die Unternehmer, insbesondere aber auch den Einzelhandel. Viele Einzelhändler sind Mieter in ihren Objekten und haben aufgrund der staatlich angeordneten Ladenschließungen keine Laufkundschaft mehr, weswegen damit die Einnahmen wegbrechen, die Kosten aber weiterlaufen. Manche Einzelhändler sind daraufhin auf das Internetgeschäft umgeschwenkt und versuchen dort nun ihre Geschäfte zu machen. Aber oft reicht auch das nicht, um die Kosten, insbesondere die Mieten zu decken.

Nun stellt sich die Frage, wie sich diese angeordnete Geschäftsschließung auf das Mietverhältnis als Solches auswirkt und ob der Mieter das Mietverhältnis beenden, oder ob er zumindest die Miete auf „Null“ reduzieren kann.

Der Gesetzgeber hat mit seiner Allgemeinverordnung den Mieter vor einer Kündigung durch den Vermieter geschützt.

Zunächst ist der Mieter trotz der Corona-Krise weiterhin zur Mietzahlung verpflichtet. Das betriebswirtschaftliche Unvermögen geht nicht zu Lasten des Vermieters, da den Mieter das sog. Beschaffungsrisiko trifft (§276 Abs. 1.S.1 BGB). Der Mieter bleibt also auch bei einer staatlichen Betriebsschließung zur Mietzahlung verpflichtet.

Hier hat der Gesetzgeber den Mieter aber dahingehend geschützt, als dass ihm bis zu 3 Monatsmieten gestundet werden müssen, wenn er nachweisen kann, dass er aufgrund der Corona-Krise zahlungsunfähig geworden ist und die der Mieter dann später verzinst nachzahlen kann und muss. Innerhalb eines Zeitraumes von 2 Jahren darf aus diesem Grund das Mietverhältnis nicht beendet werden. Die Miete bleibt aber weiterhin fällig. Der Mieter muss daher die Miete ab dem im Mietvertrag angebenen Fälligkeitstag verzinsen. Für den Vermieter bedeutet das aber, dass er den Mietausfall zunächst zu beklagen hat, wobei er seinen Verpflichtungen gegenüber der kreditgebenden Bank aber weiter nachkommen muss.

Eine Beendigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter ist aufgrund des nachgewiesenen Corona-Ausfalls nicht möglich.

Fraglich ist, ob der Mieter die Miete mindern kann. Das kann er dann, wenn die Mietsache unmittelbar mit einem Mangel behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt (BGH; Urt. v. 21.09.2005 – XII ZR 66/03). Die Mietsache ist aber nur dann unmittelbar betroffen, wenn von den Mieträumen selber ein Ansteckungsrisiko ausginge, wie bei Schimmelbefall o.ä.. Das ist aber nicht der Fall. Ob Unmittelbarkeit auch dann noch gegeben ist, wenn sie aus der Umgebung des Mietobjektes stammt und damit die vertragliche Nutzung nicht mehr gegeben ist, ist im Corona-Fall jedenfalls nicht anzunehmen, da ein Bezug zum konkreten Objekt bei einer Allgemeinverfügung nicht mehr anzunehmen ist.

Umsatzeinbußen stellen ebenfalls keinen Mangel dar, da der Mieter das Beschaffungsrisiko und damit das wirtschaftliche Risiko trägt.

Die Anordnung der Betriebseinstellung durch eine Behörde stellt einen Mangel dar, der zur Minderung berechtigt, soweit der Mangel in der Beschaffenheit des Mietobjektes zu finden ist (BGH, Urt. v.  20.11.2013 – XII ZR 77/12). Das ist in der Corona-Krise gerade nicht der Fall. Hier wurde eine Allgemeinverfügung erlassen, um die Allgemeinheit zu schützen (wie beim Rauchverbot in Gaststätten). Der Mangel liegt nicht unmittelbar am Mietobjekt. Daher ist m.E. der Mieter weiter zur MIetzahlung verpflichtet.

Der Mieter ist daher m.E. zur Mietzahlung weiter verpflichtet.

Nun stellt sich die Frage, ob der Mieter das Mietverhältnis seinerseits beenden kann. Umsatzeinbußen und Betriebsstillegungen stellen in einem langfristigen Mietverhältnis keinen Kündigungsgrund dar (so die herrschende Rspr., für alle: OLG Koblenz, Urt. v. 27.06.2019 – 1 U 14717/18).

Es verbleibt daher nur die Möglichkeit, das Mietverhältnis durch die Regelung über den Wegfall der Geschäftsgrundlage zu beenden. Aber auch diese Möglichkeit ist m.E. zu verneinen (so auch OLG Düsseldorf, Beschl. v. 30.12.2010 – 24 U 109/10). Um die Regelung über den Wegfall der Geschäftsgrundlage anwenden zu können, müssen verschiedene Voraussetzungen gegeben sein:

• die zur Grundlage des Vertrages gewordenen Umstände müssen sich nach Abschluss des Vertrages nachhaltig und dauerhaft geändert haben;
• die Änderung ist schwerwiegend;
• das durch die Störung der Geschäftsgrundlage verwirklichte Risiko ist nicht von einer der Parteien zu tragen und
• der betroffenen Partei ist eine unveränderte Fortsetzung des Vertrages nicht zumutbar.

Die ersten 3 Voraussetzungen sind durchaus anzunehmen. Allerdings mangelt es an der fehlenden Unzumutbarkeit. Es steht zum einen noch gar nicht fest, wie lange die vom Gesetzgeber angeordnete Betriebsschließung gelten soll. Bei langfristigen Verträgen dürfte daher m.E. auch eine 3-6-monatige Betriebsschließung nicht zum Wegfall der Geschäftsgrundlage führen. Zum anderen hat der Gesetzgeber einer Regelung über die Stundung der Mieten geschaffen, um dem Mieter auf Dauer die Zahlungsfähigkeit zu erhalten. Zum weiteren hat der Gesetzgeber Rettungspakete beschlossen, wonach betroffene Mieter diese zunächst in Anspruch nehmen müssen, bevor sie über den Wegfall der Geschäftsgrundlage nachdenken können. Des Weiteren muss der Mieter aber auch alles versuchen, um den Vertrag am Leben zu erhalten. Er kann daher mit dem Vermieter über eine Stundung der Mieten verhandeln oder muss sich das Geld für die Miete per Kredit beschaffen. Bis dahin hat er aber auch sein privates Vermögen in den Einzelbetrieb einzubringen. Bei einer GmbH o.ä. gilt das jedoch nicht.  Und zuletzt, wenn auch das keine Möglichkeit mehr darstellt, muss der Mieter den Weg in das Insolvenzverfahren suchen, da er aufgrund von Zahlungsunfähigkeit das Mietverhältnis beenden will. Wenn dann tatsächlich die Zahlungsunfähigkeit besteht, dann kann der Insolvenzverwalter gem. § 109 Abs. 1 InsO das Mietverhältnis außerordentlich beenden.

Eine außerordentliche Beendigung des Mietverhältnisses durch den Gewerberaummieter ist daher nach meiner Auffassung nicht möglich.

Rechtsstreitigkeiten werden nicht ausbleiben, wobei es einen solchen Fall in Deutschland noch nicht gegeben hat. Über den Wegfall der Geschäftsgrundlage wurde im 1. Weltkrieg diskutiert. Dort wurde diese Regelung abgelehnt. In der Bundesrepublik gab es eine solche Ausnahmesituation noch nie. Es ist daher offen, wie die Gerichte entscheiden werden. Am sinnvollsten ist es aber, sich zunächst im Mietverhältnis zu verständigen und eine gemeinsame Regelung zu treffen. Denn betroffen sind beide Parteien.